Studie „Transformation des Wohnens in Deutschland“: Mehr Markt wagen!

Denn der deutsche Wohnimmobilienmarkt, zu 78% von privaten Haushalten getragen, steht vor einem tiefgreifenden Strukturwandel. Dem Veränderungsdruck steht ein seit Jahrzehnten zementiertes Bild von Leben und Wohnen im Weg, das Menschen und Immobilienwirtschaft prägt und den Immobilienmarkt lähmt. Die Ergebnisse der Teilstudien wurden nun in der Studie „So wohnen wir in Zukunft: Eine Metaanalyse zur Transformation des Wohnens in Deutschland“ zusammengefasst und durch weitere Auswertungen ergänzt, beleuchten die strukturellen Veränderungen des deutschen Wohnungsmarkts und bieten Handlungsempfehlungen für Politik, Immobilienwirtschaft und private Haushalte. Während sich die öffentliche Diskussion der letzten 10 bis 15 Jahre vor allem auf die Aspekte Immobilienpreise, Bauzinsen, Bezahlbarkeit von Immobilien und ökologische Sanierung fokussiert hat, zeichnen sich nun fünf Megatrends mit erheblichem Einfluss auf den Wohnungsmarkt ab. Diese fünf Trends fassen Anpassungsprozesse innerhalb des deutschen Wohnungsmarktes zusammen, mit denen die Haushalte/Menschen auf den Veränderungsdruck am Markt zu reagieren versuchen.

Soziodemografischer Wandel und die Neuausrichtung des Wohnens

Der demografische Wandel und neue Lebensstile gehören zu den größten Einflussfaktoren auf die Wohnsituation in Deutschland. Viele Haushalte gaben an, sich eine flexiblere und effizientere Nutzung ihrer Wohnfläche zu wünschen, etwa durch flexible Grundrisse und multifunktionale Räumlichkeiten. Alternative Wohnmodelle wie gemeinschaftliches Wohnen, Clusterwohnen oder Microliving können Lösungen bieten. Gleichzeitig zeigt die Studienreihe, dass der ländliche Raum immer attraktiver wird. Steigende Wohnkosten und ein wachsendes Umweltbewusstsein treiben 67 Prozent der Befragten aus den Städten hinaus aufs Land.

Der soziodemografische Wandel zwingt die Deutschen dazu, das Wohnen neu zu denken. Flexible Wohnkonzepte, die sich an die individuelle Lebensphase anpassen, sind für viele Haushalte der Schlüssel zu einer besseren Wohnsituation. Es braucht nicht mehr Neubau, um der aktuellen Wohnungsknappheit zu begegnen. Entscheidend ist die effizientere Nutzung des Bestands. Der Wohnraum ist da, er wird nur nicht effizient genutzt. Ein deutlicher Trend zeigt sich darin, dass Menschen von sich aus bereit sind, auf individuelle Wohnfläche zu verzichten, um sich zukünftig den Erwerb von Immobilien leisten zu können. Grundsätzlich sind die Befragten bereit, 8,4 Prozent ihrer Wohnfläche abzugeben. Daher braucht es eine Mobilisierung des Wohnungsmarktes. Hier ist vor allem der Staat gefragt.
Prof. Dr. Andreas Pfnür

Ökologische Sanierung im Fokus, aber finanziell herausfordernd

Die Bereitschaft zur ökologischen Optimierung der eigenen Wohnimmobilien ist hoch. Viele Deutsche wollen in Solaranlagen, Wärmepumpen und andere nachhaltige Technologien investieren, um die Energiekosten zu senken und umweltfreundlicher zu leben. 81 Prozent der Befragten möchten zukünftig so wenig Energie wie möglich fremdbeziehen und damit energiesouverän wohnen. Doch für viele Haushalte sind die Grenzen des Bezahlbaren bereits erreicht. Mehr als 40 Prozent der Befragten wenden mehr als ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten auf. Insbesondere das geplante Verbot von Öl- und Gasheizungen birgt sozioökonomische Risiken.

Unsere Studie zeigt, dass die Deutschen nicht das Problem, sondern ein wichtiger Teil der Lösung im Klimaschutz sind. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass die Energiewende die Bildung von Wohneigentum sowie die Funktion des Immobilienmarktes insgesamt nicht gefährdet. Die Politik sollte die Verantwortlichkeit für den Klimaschutz bei den privaten Eigentümern belassen und diese mit finanziellen Anreizen unterstützen.
Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe

Digitalisierung als Treiber der Wohnveränderung

Auch der Trend zum Smart Home ist ungebrochen: Drei Viertel der Deutschen sind bereit, in digitale Wohntechnologien zu investieren. Insbesondere im Bereich Energiemanagement besteht großes Potenzial zur Kostensenkung. So planen 74 Prozent der Befragten, digitale Technologien zur Optimierung ihres Energieverbrauchs zu nutzen. Gleichzeitig bleibt die mangelhafte digitale Infrastruktur eine große Hürde für viele Haushalte, besonders in ländlichen Regionen. Rund 75 Prozent der Haushalte führen die fehlende öffentliche digitale Infrastruktur als Ursache für die bisher ausbleibenden Erfolge bei der Digitalisierung an.

Die Digitalisierung eröffnet neue Möglichkeiten, die Kosten für Energie zu senken und den Wohnkomfort zu erhöhen. Unsere Studien zeigen, dass die Nachfrage nach Smart-Home-Technologien weiter steigen wird. Es ist jedoch unerlässlich, dass der Staat die digitale Infrastruktur weiter ausbaut.
Prof. Dr. Andreas Pfnür, Studienleiter bei der TU Darmstadt

Staatliche Eingriffe: Ein Hindernis für die Wohnraumversorgung?

Ein zentrales Ergebnis der Studienreihe ist die Kritik an den staatlichen Eingriffen in den Wohnungsmarkt. Mehr als die Hälfte der befragten Haushalte sehen die staatlichen Maßnahmen als hinderlich für die Schaffung ihrer gewünschten Wohnsituation an. Ein Überdenken der wohnungspolitischen Instrumente ist dringend erforderlich, um die Herausforderungen am Immobilienmarkt besser zu bewältigen.

Die Studienergebnisse legen nahe, dass der Staat seinen wohnungspolitischen Aufgaben nur unzureichend nachkommt. Es ist an der Zeit, die Rolle des Staates neu zu definieren und gezielte Förderungen sowie steuerliche Anreize für die Wohneigentumsbildung und nachhaltige Sanierungen zu schaffen.
Tomas Peeters

Prof. Dr. Andreas Pfnür ergänzt: „Die Politik muss weg von einer restriktiven Eingriffsstrategie und hin zu einem flexibleren, fördernden Ansatz. Nur so können wir den eingefrorenen Immobilienmarkt wieder wecken und die dringend benötigten Anpassungen im deutschen Wohnungsmarkt vorantreiben. Wohnimmobilien sind der am schlechtesten allokierte Vermögensgegenstand in Deutschland. Und daran hat die Politik entscheidenden Anteil.“

Schlussfolgerungen

Die Studienreihe von Baufi24 und der TU Darmstadt verdeutlicht: Der deutsche Wohnungsmarkt steht vor einem strukturellen Wandel, getrieben von neuen Umwelt- und Lebensstilen, Digitalisierung und einer wachsenden Kluft zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Es bedarf Anstrengungen insbesondere der Politik, um Wohnen in Deutschland nachhaltig, bezahlbar und lebenswert zu gestalten. Die Bereitschaft von Immobilienwirtschaft, innovative Wohn- und Lebenskonzepte zu entwickeln, sowie der Bevölkerung, diese anzunehmen oder selbstständig umzusetzen, darf angenommen werden. Einige Untersuchungsergebnisse deuten darauf hin, dass etwa Chancen bestehen, Remanenzeffekte in den Wohnungsmärkten aufzubrechen. Veränderungsbereitschaft, beispielsweise bei der Wohnfläche, ist da. Dies würde helfen, Wohnraum effizienter zu verteilen und Neubau weniger dringlich zu machen. Andererseits zeigen die Untersuchungsergebnisse auch deutlich, dass Wohnen vor allem eine Kostensache ist, der die Befragten andere Dinge unterordnen. So wird z.B. die Bereitschaft zu ökologischer Sanierung häufig durch zu hohe Wohnkosten konterkariert. Dem Staat wird bei der Lenkung der Wohnungsmärkte eine wichtige Rolle zugewiesen, sein bisheriges Wirken aber als ineffektiv beurteilt. Hier bedarf es dringend einer Kehrtwende weg von ordnungspolitischen Eingriffen hin zu marktwirtschaftlichen Anreizen.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Politik, Immobilienwirtschaft und private Haushalte

Handlungsempfehlungen für die Politik:

• Förderung der Finanzierung ist nicht genug – die Politik muss an der gesamten Wertschöpfungskette ansetzen, um die aktuellen Probleme zu lösen
• Eine stärkere Berücksichtig von Wohnen im Politikprozess ist erforderlich
• Notwendigkeit zur Stärkung von Wohneigentumsbildung
• Fehlallokation der Wohnflächen stoppen
• Klimaschutz im Wohnen muss bezahlbar sein
• Bedarfsgerechte Verteilung der Wohnfläche

Handlungsempfehlungen für die Immobilienwirtschaft:

• Flexibilisierung des Wohnens als Quelle innovativer Geschäftsmodelle und Produkte
• Die steigende Nachfrage nach flexiblen und innovativen Wohnkonzepten erfordert neue Betreiberkonzepte in der Immobilienbranche
• Bedarf an neuen, innovativen Dienstleistungsangeboten rund um die Immobilie steigt
• Frühzeitige Planung als Schlüssel der Transformation im Wohnen
• Neue Finanzierungsangebote als Lösung der sich ändernden Kundenanforderungen

Handlungsempfehlungen für private Haushalte:

• Wohnen braucht wieder höhere Priorität im Leben
• Nutzen-Kosten-Verhältnis der eigenen Wohnsituation in den Fokus rücken
• „Weniger ist oftmals mehr!“: Durch eine frühzeitige Planung und sorgfältige Gestaltung der eigenen Flächennutzung können Haushalte nicht nur ihre Wohnkosten senken, sondern auch ihre Wohnflächen effizienter nutzen
• Durch die Flexibilisierung der eigenen Wohnung können Haushalte ihre Wohnsituation an ihre Bedürfnisse anpassen
• Smart-Home-Technologien als Lösung für Kosteneinsparungen und Simplicity & Komfort
• Investitionsentscheidungen müssen gut überlegt sein; Bedarf an ganzheitlichem Investitionsansatz, der durch den Staat gefördert werden sollte