Eigenbedarfskündigung: Nutzungsinteresse der Bedarfsperson muss in Kündigungsschreiben genannt werden

BGB §§ 546, 573 Abs. 3 Satz 1
ohne Leitsätze
AG Kreuzberg, Urteil vom 22.10.2024 - 6 C 246/24

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 6.332,16 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren als Eigentümer der antragsgegenständlichen Wohnung von der Beklagten, welche die Wohnung im Jahre 2007 anmietete, Räumung und Herausgabe derselben.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 13. Oktober 2023 ließen die Kläger gegenüber der Beklagten (erneut) die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären. In der Kündigung führten die Kläger aus, dass sie die Wohnung für seinen Neffen J. (Sohn der Schwester des Klägers zu 2) benötigten; dieser absolviere aktuell eine duale Ausbildung/Studium bei der C...-bank, welche am 30. September 2026 ende. Unter seiner aktuellen Wohnantragsschrift J...-straße stehe ihm nur ein Wohnraum mit einer Größe von 19,25 m² zur Verfügung.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Kündigung Bezug genommen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger die Wohnung in der M...- straße, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad, Diele, Balkon und Kellerraum unter Aushändigung sämtlicher Schlüsse spätestens am 31.07.2024 in geräumten Zustand zu übergeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen sowie hilfsweise, ihr eine angemessene Räumungsfrist von mindestens neun Monaten einzuräumen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB.

Die im Schreiben vom 13. Oktober 2023 ausgesprochene Kündigung ist bereits formell unwirksam, weil sie nicht den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.).

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, vgl. u. a. BGH, Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 -, Rn. 23; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09 - Rn. 8; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - Rn. 19; Beschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19 -, Rn. 6).

Um eine unzulässige Eigenbedarfskündigung auszuschließen, ist es erforderlich, dass der in der Kündigung geltend gemachte Sachverhalt mit so vielen konkreten und nachträglich nicht austauschbaren Details beschrieben wird, dass ein nachträgliches Zuschreiben von Argumenten zudem in der Kündigung als bereits gefasst dargestellten Entschluss des Eigentümers unmöglich ist. Dazu gehört auch die Bekanntgabe solcher Umstände, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, den Wohnbedarf in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Dadurch wird dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg infrage stellen kann oder hinnehmen will. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises; er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (BVerfG, Beschluss vom 28. Januar 1999 - 1 BvR 1319/91).

Nach diesen Maßstäben ist die streitgegenständliche Kündigung unwirksam. Darin wird zwar die Bedarfsperson und die derzeitige Wohnanschrift des J. in B..., jedoch nicht in nachvollziehbarer und plausibler Weise mitgeteilt, woraus sich das Nutzungsinteresse des derzeit in einem Studentenappartement im "Campus ..." in B... wohnenden J. ergeben soll. Es liegt nicht auf der Hand und bedarf einer Erklärung bzw. zunächst einer entsprechenden Behauptung, dass und warum der Neffe der Klägerin, der im August 2023 ein an den Bedürfnissen von Studenten ausgerichtetes, modernes Appartement bezogen hat, welches zudem näher an seiner Arbeitsadresse in der Friedrichstraße gelegen ist, nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten einziehen will. Soweit die Klägerin der Kündigung hierzu formulieren "nach Ihrem Auszug aus der Wohnung wird Herr J. selbst die Wohnung beziehen und persönlich für sich nutzen" ist der Kündigung gerade nicht zu entnehmen, dass er hieran ein Interesse und den entsprechenden Wunsch hat. Dies umso mehr, als er sich im Sommer 2023 offensichtlich entschlossen hat, als Student inmitten eines modernen studentischen Campus zu wohnen und zu leben.

Die Durchsetzung der unabweisbaren Eigentümerrechte gegenüber den ebenfalls verfassungsrechtlich geschützten Nutzungsrechten jahrzehntelanger Mieter an ihrem angestammten Lebensmittelpunkt erfordert es, dass ein Mindestmaß an Anforderung für die Darlegung eines berechtigten und ernsthaften Selbstnutzungswunsches einzuhalten ist. Es ist die Obliegenheit und das rechtliche Risiko des Eigentümers selbst, die erforderlichen konkreten Tatsachen und Erwägungen für die von ihm gefassten Beschlüsse so deutlich anzuführen, dass sie aus sich heraus konkret verständlich und nachvollziehbar erscheinen. Diese Aufgabe ist nach § 573 Abs. 3 BGB zwingend im Text der Kündigungserklärung zu erfüllen. Dem jedoch wird die Kündigung nicht gerecht, da für die Beklagte als Adressatin daraus nicht konkret verständlich und nachvollziehbar ein Nutzungswunsch des Neffen der Kläger und damit eben nicht hervorgeht, dass dieser die Wohnung im Sinne des Gesetzes "benötigt".

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.