Das neue Bauvertragsrecht kommt!

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Das aktuell geltende BGB-Werkvertragsrecht ist jedenfalls für größere Baumaßnahmen in keiner Weise geeignet und führt dazu, dass die VOB/B, obwohl es sich bei ihr lediglich um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, zur wesentlichen Grundlage aller deutschen Bauverträge geworden ist. Dieser Missstand ist seit langem bekannt. Seit Jahren versucht die Bundesregierung, einen Weg zu finden, diese Problematik abzumildern. Nunmehr soll durch das neue BGB-Bauvertragsrecht die VOB/B überflüssig gemacht werden.

Der Referentenentwurf enthält eine Vielzahl von Punkten, die das Baugeschehen auf Basis des BGB erheblich vereinfachen werden. So, wie der Entwurf jetzt formuliert ist, muss man allerdings auch davon ausgehen, dass die VOB/B durch diesen Gesetzesentwurf nicht vollständig ersetzt werden kann.

Grob zusammengefasst enthält der Gesetzesentwurf Änderungen im Kaufrecht für die Folgen des Verkaufs mangelhafter Bauprodukte, Anpassungen des BGB-Werkvertragsrechts und zwei völlig neue Kapitel des BGB, eines für Bauverträge und eines für Verbraucherbauverträge.

3. Bauvertrag

   Die Regeln des Bauvertrags finden sich nunmehr in §§ 650 a bis 650 g BGB. In § 650 a BGB ist zunächst der Begriff des Bauvertrags definiert. Es handelt sich um einen Vertrag über die Herstellung, Wiederherstel-lung und den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon, nicht aber zwingend um einen Vertrag für die Instandhal-tung eines Bauwerkes. Hier ist durchaus zu erwarten, dass erheblicher Abgrenzungsaufwand entstehen wird.

   § 650 b BGB regelt das Anordnungsrecht des Bestellers wesentlich um-fangreicher als dies bisher in der VOB/B der Fall war. Nach § 650 b Abs. 1 BGB kann der Besteller generelle Anordnungen treffen, um eine Än-derung des Werkerfolges zu erreichen, was weitergeht als § 1 Abs. 3 VOB/B und nach § 650 b Abs. 1 Ziffer 2 BGB Leistungen anordnen, die notwendig sind, um den Werkerfolg zu erfüllen. Dies entspricht im Gro-ßen und Ganzen § 1 Abs. 4 VOB/B.

   § 650 b Abs. 2 BGB stellt klar, dass der Auftragnehmer Leistungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B generell ausführen muss, nach Abs. 1 Nr. 1 nur dann, wenn sie ihm zumutbar sind. Für die Unzumutbarkeit ist der Auf-tragnehmer beweisbelastet. Für Bauzeitanordnungen gilt, dass der Auf-tragnehmer diese nur befolgen muss, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und die Interessen des Bestellers deutlich überwiegen. In diesem Fall kann der Auftragnehmer die Leistung verweigern, bis sich die Parteien über die Zumutbarkeit geeinigt haben.

   Die ersten Vorentwürfe hatten für derartige Fragen noch einen zwin-genden vorläufigen Rechtsschutz während des Bauvorhabens im Sinne einer Adjudikation vorgesehen. Diese sind leider nicht mehr im neuen BGB-Text enthalten.

   § 650 c BGB regelt die Vergütungsfolgen einer solchen Anordnung. Deutlich abweichend von der VOB/B ist vorgesehen, dass dem Auftrag-nehmer ein Wahlrecht zusteht, seine Leistung entweder nach den tat-sächlichen Kosten mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten und Wagnis und Gewinn zu ermitteln oder auf Basis einer gemeinsam hin-terlegten Urkalkulation.

   Interessant ist, dass in § 650 c Abs. 1 BGB keine Position für Baustellengemeinkosten oder kaufmännische und techni-sche Bearbeitung vorsieht. Es scheint, dass es sich hierbei um einen Redaktionsfehler handelt, der noch angepasst werden muss.

   In §§ 650 d und 650 e finden sich die Regeln für die Bauhandwerkersi-cherungshypothek – die inhaltlich im Wesentlichen identisch bleiben – und für die Bauhandwerkersicherung, dem alten § 648 a BGB. Der Ge-setzgeber hat § 648 a BGB nunmehr die Zähne gezogen, indem er in § 650 e Abs. 4 BGB vorsieht, dass, wenn Abschlagszahlungen vereinbart sind, nur eine Sicherungsbürgschaft in Höhe von maximal 20 % der vereinbarten Vergütung – wohl ohne Nachträge! – verlangt werden kann.

   Damit ist das Sicherungsmittel absolut unausreichend geworden und gibt dem Auftraggeber die problemlose Möglichkeit, sich hier durch eine minimale Sicherheit Leistungen zu sichern, die er möglicherweise gar nicht bezahlen kann. Es bleibt zu hoffen, dass diese Regelung noch an-gepasst wird. Im Übrigen ist die Regelung die gleiche geblieben.

   In § 650 f BGB ist vorgesehen, dass, wenn der Auftraggeber die Ab-nahme verweigert, eine Zustandsfeststellung verlangt werden kann, so dass der Zustand zum Zeitpunkt der Abnahmeverweigerung nachge-prüft werden kann.

   § 650 f Abs. 2 BGB stellt sogar klar, dass – wenn der Besteller das Werk nutzen kann – die Beweislast für das Bestehen des Mangels wie bei ei-ner Abnahme auf den Auftraggeber übergeht.

   Diese sehr weitgehende Regelung wird es erforderlich machen, dass der Auftraggeber bei einer Abnahmeverweigerung sehr sorgfältig das Gesamtwerk prüfen muss. Inhaltlich macht eine solche Regelung durchaus Sinn.

   In § 650 g BGB ist vorgesehen, dass eine Kündigung des Bauvertrages schriftlich erfolgen muss. Gemeint ist die gesetzliche Schriftform, so dass E-Mail oder Fax nicht ausreichend sind.

   Hier ist zu hoffen, dass der Gesetzgeber noch von der Schriftform ab-rückt und eine Textform als ausreichend ansieht. Ansonsten ist zu be-fürchten, dass hier Zugangsprobleme im erheblichen Umfange für die Zukunft zu erwarten sind.

4. Verbraucherbauvertrag

   1. Abschlagszahlungen

      Der Entwurf hat erkannt, dass die bisherige Regelung über Abschlagszahlungen, die Abschlagszahlungen nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung ermöglicht, in dieser Form völlig ungeeignet für Bauverträge ist. Der Gesetzgeber hat sich daher entschieden, für Abschlagszahlungen eine der VOB/B nachempfundene Regelung vorzusehen, die Abschlagszahlungen generell zulässt, allerdings nur in Höhe der tatsächlich erbrachten Leistung.

      Wie auch die VOB/B stellt die Neuregelung des § 632 a BGB klar, dass die Zahlungen auf eine Abschlagsrechnung kein Anerkenntnis der Leistung bedeutet.

   2. Neuregelung zur Abnahme

      Der § 640 BGB soll nunmehr regeln, dass ein Werk auch dann als abgenommen gilt, wenn das Werk fertig gestellt ist und der Auftragnehmer fruchtlos zur Abnahme aufgefordert hat. Bei einer solchen Abnahmeaufforderung ist der Auftraggeber zukünftig verpflichtet, eine Abnahmeverweigerung unter Annahme von Gründen zu erklären, ansonsten gilt die Abnahme als gewährt.

      Diese neue Regelung zur Abnahme ist sicherlich gut gemeint. Sie soll den Auftragnehmer vor einem Auftraggeber schützen, der grundlos die Abnahme verweigert und dann Jahre später angeblich bei Fertigstellung vorhandene Mängel rügt, wegen derer er seinerzeit nicht zur Abnahme verpflichtet gewesen sei. Leider gilt auch hier wieder, dass „gut gemeint“ nicht das gleiche sein muss wie „gut gemacht“.

      Die Regelung bleibt unklar, da sie nicht erläutert, wie mit Mängeln umgegangen werden soll, die etwa bei der Abnahmeverweigerung nicht benannt werden und ob es möglich ist, später noch Abnahmeverweigerungsgründe nachzureichen. Hier ist sicherlich noch Nacharbeit erforderlich. Ansonsten ist zu befürchten, dass hier mehr Konfliktpotential entsteht als Probleme beseitigt werden.

   3. Kündigung aus wichtigem Grund

      In dem neuen § 648 a BGB soll nunmehr eine Kündigung aus wichtigem Grund mit aufgenommen werden. Diese ist rein tatsächlich auf dem BGB-Vertrag seit langem anerkannt, dass ein solches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund besteht. Dies ist nun aber auch noch für das BGB ausdrücklich festgelegt worden.

Fortsetzung folgt.