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Urteilsammlung: Die Kaution im Wohnraum-Mietverhältnis

02.12.2024  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: IMR - Immobilien Management Reichhardt.

Es ist ein alltäglicher Vorgang, dass Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheitsleistung erbringen müssen. Trotz vieler rechtlicher Regelungen und einer Fülle von Grundsatzurteilen gibt es aber in Sachen Kaution immer wieder Streitigkeiten.

Meist drehen sie sich um den Zeitpunkt der Rückzahlung, aber durchaus auch um die Art der Hinterlegung und ausstehende Forderungen von Vermieterseite. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema gesammelt.

Ein Vermieter muss es sich nicht bieten lassen, dass der Mieter das von ihm errichtete Kautionskonto ohne Rücksprache auflöst und den Geldbetrag abhebt. Solch ein Vorgehen stellt nach Ansicht des Landgerichts München I (Aktenzeichen 14 S 10546/22) eine erhebliche Pflichtverletzung dar und kann zu einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter führen.

Wenn der Sicherungszweck der Kaution entfallen ist, sprich: wenn dem Vermieter zweifelsfrei keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, dann hat der Vertragspartner auch einen Anspruch auf Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 816/22) stellte das fest, nachdem es im Übergabeprotokoll geheißen hatte „Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! ohne Mängel!“. Hier handle es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters.

Die Kaution kann keinesfalls dazu dienen, verjährte Schadenersatzforderungen des Eigentümers zu befriedigen, die bis dahin nicht erfolgreich aufgerechnet werden konnten. Hier ging es unter anderem um eine Rolladenreparatur und um eine Überprüfung der Elektroinstallation. Der Mieter musste auf Anordnung des Amtsgerichts Ludwigsburg (Aktenzeichen 3 C 449/22) seine Sicherheitsleistung zurückerhalten.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) die Rechte von Vermietern bei der Abrechnung von Mietkautionen gestärkt. Es ging um die Frage, ob ein Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche gegen die Kaution aufrechnen darf. Der BGH stellte fest, dass diese Frist durchaus auch länger als ein halbes Jahr sein könne. Konkret hatte sich der Vermieter auf Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Wohnung berufen, für deren Begleichung er die Kaution vorsah. Er hatte dabei die Sechs-Monats-Frist um knapp zwei Wochen überschritten. In der Urteilsbegründung legte der BGH Wert darauf, dass man „den Umständen des Einzelfalles“ gerecht werden müsse.

Schon Jahre vorher hatte ein Vermieter vor Gericht Erfolg gehabt mit einer Überziehung der Sechs-Monats-Frist. Er selbst war nur mit Verzögerung an die Betriebskostenabrechnung gelangt, weil in dieser Sache ein Rechtsstreit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestanden hatte. Das akzeptierte das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 11267/17) als Grund für die verspätete Abrechnung.

Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Hier war es so geregelt, dass der Mieter nach einer Entnahme durch den Vermieter vom Kautionskonto dieses wieder bis zum ursprünglichen Betrag hätte auffüllen müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) betonte, eine solche Regelung widerspreche dem Treuhandcharakter der Kaution.

Wenn eine Immobilie von mehreren Vertragspartnern gemietet war, aber nur einer von ihnen ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt hat, dann kann der Betroffene nach Vertragsende auch alleine auf die Rückgabe des Sparbuchs klagen. So urteilte das Amtsgericht Flensburg (Aktenzeichen 66 C 183/20) und betonte, im konkreten Fall habe es sich wegen der alleinigen Kontoinhaberschaft auch nur um einen Anspruchsinhaber gehandelt, der gegenüber dem Vermieter zur Abwicklung des Pfandrechtsverhältnisses berechtigt ist.

Eine Mieterin in Berlin hatte nicht nur die dreifache Nettokaltmiete als Kaution hinterlegt, sondern ein Bekannter hatte gegenüber dem Vermieter auch noch eine selbstschuldnerische Bürgschaft für sie abgegeben. Dies erschien ihm dann doch zu viel und er beantragte wegen einer „Übersicherung“ die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 6 O 70/16) lehnte dies ab, da er die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert abgegeben habe.

Ein Mieter zahlte die Kaution versehentlich nicht an den Vermieter, sondern an den Makler. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er forderte den Betrag vom Mieter und richtete außerdem ein Herausgabeverlangen an den Makler. Letzteres wertete das Landgericht Köln (Aktenzeichen 1 S 297/17) als eine nachträgliche Genehmigung des Geldempfangs durch den Makler. Der Mieter müsse daher nicht noch einmal bezahlen.

Wenn ein Wohnraummietverhältnis von einer Insolvenz betroffen ist, dann kann es mit der Kaution erst mal heikel werden. Gibt allerdings der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine so genannte Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. Dies gilt gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen IX ZB 45/15) jedenfalls dann, wenn sie die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigt.

Bild: Jakub Żerdzicki (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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